Avocat en droit de la préemption

Le droit de préemption permet aux collectivités publiques d'acquérir, par priorité, des biens immobiliers mis en vente (parcelles, maisons...). Il diffère de la procédure d'expropriation en ce que c'est un propriétaire qui est à l'origine de la cession du bien concerné.

Dans la mesure où la mise en oeuvre du droit de préemption empêche ce propriétaire de céder librement son bien à l'acheteur de son choix, et aux conditions qu'ils avaient convenues, ce droit est strictement encadré dans ses modalités et dans ses finalités.

Maître Laurie FREGER, avocat à Valenciennes, conseille les particuliers en cas de préemption, qu'ils soient vendeurs ou acquéreurs évincés, et les assiste dans leur action en justice.

Les conditions d'exercice du droit de préemption

Le droit de préemption constitue un instrument foncier à la disposition des collectivités pour réaliser des opérations répondant aux objectifs définis par le code de l'urbanisme (article L.300-1), tels que la construction de logements sociaux ou d'équipements collectifs. Il sera le plus souvent mis en oeuvre par une commune, ou une communauté de communes, mais il peut aussi s'agir d'un département, dans un but de protection des espaces naturels sensibles, ou bien des SAFER dans le cas de vente de biens agricoles. Le titulaire du droit de préemption peut en déléguer l'exercice, par exemple au maire, ou à un établissement public foncier, voire à un concessionnaire d'une opération d'aménagement.

Seule la poursuite de l'intérêt général justifie qu'une personne publique s'interpose dans une vente. Aussi le titulaire du droit de préemption doit-il préciser l'objectif poursuivi, et non se contenter de dire qu'il entend exercer son droit de préemption. La décision doit indiquer l'objet et la nature du projet qu'il entend ainsi réaliser.

Autrement dit, il ne suffit pas que l'objectif invoqué entre bien dans le cadre de l'article L.300-1 : encore faut-il qu'il s'agisse d'un projet réel qui réponde à cet objectif.

Consulter un avocat permet de s'assurer que la décision de préemption n'est pas entachée d'illégalité. Maître FREGER, avocat à Valenciennes, vérifie que le but poursuivi est conforme à la législation, que le bien préempté n'est pas exclu du champ de la préemption.

Ainsi, il peut être tentant pour une commune d'exercer son droit de préemption afin de contrôler les prix des biens vendus sur son territoire et lutter ainsi contre la « spéculation immobilière ». Cependant, c'est illégal à double titre : au-delà du fait qu'il s'agit d'un détournement de procédure, puisque ce n'est pas la finalité assignée au droit de préemption, la décision de préempter est dans ce cas dépourvue de base légale, dès lors qu'elle ne poursuit pas un but prévu par le code de l'urbanisme. Des collectivités font pourtant ce choix, parfois à une telle fréquence qu'il en devient presque une politique, ouvertement assumée par certaines. Ces décisions encourent l'annulation par le juge administratif et l'indemnisation des préjudices qui auront été causés au vendeur et à l'acheteur.

La procédure de préemption

Tout particulier qui vend un bien qui se situe dans une zone de préemption a l'obligation d'en informer la commune, en lui adressant une déclaration d'intention d'aliéner, qu'elle transmettra le cas échéant au titulaire du droit de préemption. Si, dans les deux mois qui suivent la réception de la déclaration d'intention d'aliéner, aucune collectivité n'a exercé son droit de préemption, on considère qu'elle a définitivement renoncé à le faire, et la vente peut alors se faire librement.

On peut tout d'abord imaginer, même si c'est rare, que la commune décide d'acheter le bien aux conditions que le vendeur a proposées. Elle doit alors s'acquitter du paiement du prix de vente dans les six mois à partir de la signature de l'acte de vente, délai pendant lequel le propriétaire continue de jouir de son bien. A défaut, celui-ci pourra en demander la rétrocession.

Mais, dans la mesure où le titulaire du droit de préemption n'est pas lié par l'estimation prévue dans le compromis de vente, bien souvent il cherchera à négocier un prix inférieur à ce qui a été convenu. Il dispose de deux mois pour en proposer un autre, et le vendeur a ensuite le même délai pour répondre, soit qu'il accepte la proposition, soit qu'il maintient le prix initial, à moins qu'il ne renonce tout simplement à vendre. A défaut d'accord amiable, la personne publique peut saisir le juge de l'expropriation dans les 15 jours, pour qu'il fixe le prix de vente. Les parties ont alors deux mois pour accepter ou refuser ce prix.

Maître FREGER, avocat au barreau de Valenciennes, intervient tout au long de la procédure de préemption, et détermine avec ses clients l'opportunité d'agir en justice. Cela peut notamment permettre de réduire le retard que prend une vente quand une commune décide de préempter, en obtenant un jugement avant que la procédure n'ait abouti.

Le contentieux du droit de préemption

L'action devant le tribunal administratif vise à obtenir l'annulation de la décision de préemption, ce qui la fait disparaître rétroactivement. C'est le recours le plus efficace car il permet de vendre le bien dans les conditions initialement prévues. Les jugements d'annulation ne sont pas rares, loin de là, en la matière. Les collectivités agissent dans l'urgence, parfois avec des motivations politiques qui ne correspondent pas aux finalités de la préemption. Le juge administratif est particulièrement exigeant dans son contrôle, notamment sur la compétence de l'autorité qui préempte et sur la réalité du projet.

Il est possible de présenter, avant toute action contentieuse, un recours gracieux à la collectivité, afin qu'elle retire sa décision au vu des irrégularités. Mais le plus souvent, c'est l'introduction d'un recours en annulation (dit « recours pour excès de pouvoir ») qui fera réagir l'auteur de l'acte attaqué et le conduira éventuellement à renoncer à préempter.

Le juge des référés peut être saisi parallèlement afin d'obtenir la suspension de la décision de préempter, à condition de démontrer l'urgence et qu'il existe un doute sérieux sur la légalité de la décision de préempter.

L'intérêt est qu'il rend sa décision en moins d'un mois.

Dans certains cas, une association peut aussi avoir intérêt à agir contre une décision de préemption, dès lors que son objet social est en rapport direct. Il n'est pas nécessaire dans ce cas précis que ses statuts aient été déposés en préfecture préalablement à la décision.

Enfin, si la décision est jugée illégale, le vendeur peut demander des dommages et intérêts en réparation des préjudices qui ont pu en résulter : pour le temps durant lequel il n'a pas pu percevoir le prix de vente, pour la réduction éventuelle du prix, ou tout autre trouble (préjudice moral.). L'acquéreur évincé peut quant à lui obtenir le remboursement des sommes dépensées en vain (par exemple pour son permis de construire). Maître FREGER, avocat à Valenciennes, se chargera de diligenter pour vous une action indemnitaire devant le tribunal administratif.

Quant à la procédure judiciaire, il s'agit de l'hypothèse où le titulaire du droit de préemption a saisi le juge de l'expropriation afin qu'il fixe le prix du bien préempté. Le vendeur peut alors avoir intérêt à se défendre, même si la marge de manoeuvre du juge reste limitée. Il reste au vendeur la possibilité de renoncer à céder son bien afin qu'il ne soit pas préempté. Il doit dans ce cas l'indiquer dans les deux mois car le silence vaut acceptation tacite du rix. Si c'est la commune qui refuse d'acquérir le bien au prix fixé judiciairement, le propriétaire a tout loisir de vendre à l'acquéreur de son choix. Cependant, cette vente ne pourra avoir lieu qu'au prix fixé par le tribunal pendant les cinq années suivantes.

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